Bebauungsplan - wie liest man ihn?

Wenn die Entscheidung für ein Baugrundstück so gut wie gefallen scheint, dann bleibt eine Hürde noch zu überwinden: die baurechtlichen Vorschriften. Für den Nichtfachmann ist der Bebauungsplan aber oft ein Buch mit sieben Siegeln. Folgende Checkliste, die Sie sich einfach ausdrucken können, soll Ihnen den nötigen Durchblick ermöglichen.

1. Baugrenze
2. Baulinie
3. Grundstücksgrenze
4. Flurstücksnummer
5. Art der baulichen Nutzung
6. Anzahl der Vollgeschosse
7. Grundflächenzahl
8. Geschoßflächenzahl
9. Bauweise
10. Dachneigung
11. Grenze des Bebauungsplans

Checkliste Bebauungsplan

Den Bebauungsplan...

... können alle, die sich für ein bestimmtes Grundstück interessieren, beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einsehen. Er besteht aus einem Text- und einem Planteil, aus denen die nötigen Informationen ersichtlich sind.

Die Baulast...

... gehört zwar nicht direkt zum Bebauungsplan, ist aber wichtig bei Bauplätzen wie etwa Baulücken, bei denen bestimmte Vorgaben des Plans zu Abständen, Zufahren, Stellplätzen oder ähnlichem nicht erfüllt werden können, aber die Lösung der "Gang" über Nachbars Grundstück ist. Mit Ausnahme von Bayern und Brandenburg sind diese Eintragungen in den Bauordnungen der Länder geregelt.

Die Baulast ist nun das Zugeständnis des oder der Grundstücksnachbarn, das Nachbargrundstück für erforderliche Abstands-, Zufahrts- oder Stellplatzflächen zu nutzen. Dazu muss der Grundstücksnachbar bei der zuständigen Baubehörde eine Baulast in das Baulastenverzeichnis eintragen lassen,was von ihm später nicht einseitig widerrufen werden kann. Weil es sich hier um eine freiwillige Verpflichtung des Nachbarn handelt, wird zwischen den "Partnern" meist eine Entschädigung ausgehandelt.

Für Ihren Grundstückskauf ist selbstverständlich ebenfalls entscheidend, ob vielleicht Baulasten auf Ihrem zukünftigen Besitz liegen. Angaben dazu finden Sie allerdings nicht im Grundbuch, sondern nur im erwähnten Baulastenverzeichnis.

Die Abstandsflächen...

... zwischen der Außenwand des geplanten Gebäudes und der Grundstücksgrenze werden vom Bauordnungsrecht der Bundesländer wie folgt vorgeschrieben: ca. 0,4 bis 1 x die Außenwandhöhe des Gebäudes. Das ist selbstverständlich besonders dann für Sie wichtig, wenn es sich bei dem fraglichen Grundstück beispielsweise um eine Baulücke handelt. Denn zum Beispiel die Größe, die Sie sich für Ihr Traumhaus vorstellen, kann durch diese Vorschriften deutlich eingeschränkt werden - wenn nicht eine Möglichkeit zur Baulastlösung besteht.

Die Art der baulichen Nutzung...

... ist besonders für Bauherren interessant, die sich für ein Grundstück in einem Neubaugebiet entschieden haben. Auf welche Art von Gebäude wird beispielsweise der Blick aus dem Küchenfenster fallen. Es ist eben nicht nur relevant, wo und wann man bauen darf, sondern auch, ob das Baugebiet als reine Wohnbaufläche (W), für gewerbliche Bauflächen (G) oder als Mischgebiet geplant ist. Im Bebauungsplan umfaßt normalerweise eine Tabelle - die Nutzungsschablone.

Die offene oder geschlossene Bauweise...

... kann im Bebauungsplan vorgegeben sein. Bei der offenen Bauweise (o) müssen Einzel-, Doppel-, oder Reihenhäuser gebaut werden, die eine Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten dürfen. Bei der geschlossenen Bauweise (g) müssen die seitlichen Außenwände der Gebäude so auf die Grenze gebaut werden, dass sich die Wänder der Häuser berühren.

Das Maß der Bebauung...

... kann festgesetzt sein. Dazu können gehören:

• die Grundflächenzahl oder GRZ (eine GRZ von 0,4 schreibt zum Beispiel vor, dass allerhöchstens 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen)
• die Anzahl der Vollgeschosse
• die Gebäudehöhe
• die Geschoßflächenzahl oder GFZ (bei einer GFZ von 0,8 darf beispielsweise die Fläche aller Vollgeschosse 80 % der Grundstücksfläche nicht übersteigen)

Die Baulinien und -grenzen...

... sind deshalb wichtig, weil Baugrenzen mit dem Gebäude nicht überschritten werden dürfen, diese Grenze aber nicht zwangsweise berührt werden muss, während eine der Gebäudeseiten aber gezwungenermaßen auf die Baulinie gebaut werden muss.

Andere Vorschriften...

... wie Dachneigung, -eindeckung, Hauptfirstrichtung oder auch Bepflanzungsvorschriften könnten in einigen Fällen ebenfalls zu beachten sein, zum Beispiel, wenn eine Baulücke in einem denkmalgeschützten Straßenstück geschlossen wird.