MyHammer

Der richtige Bauunternehmer
von Otfried Reh

Was ist schlüsselfertiges Bauen?

Fassadendämmung am Rohbbau

Planung und Baugenehmigung liegen vor. Schlüsselfertig soll das Haus gebaut werden, denn das heißt weniger Streß. Beim schlüsselfertigen Bauen erbringt ein verantwortlicher Auf­trag­nehmer, meist ein Generalunternehmer oder General­über­nehmer, alle Leistungen, die nötig sind, um ein Haus bezugs­fertig zu errichten. Er arbeitet auf eigenes technisches und wirtschaftliches Risiko im Rahmen alleiniger unmittelbarer Vertragspartnerschaft gegenüber dem Auf­trag­geber. Im Regelfall bezieht sich das schlüsselfertige Bauen nur auf die Bauausführung. Sie kann jedoch, je nach Vertragsgestaltung, auch die Planung oder auch die gesamte Projektvorbereitung beinhalten. Was das im einzelnen bedeutet, werden wir an unserer Beispielfamilie Berger zeigen.

Stichwort: Schlüsselfertigkeit

alle Bauleistungen,

  • die regelmäßig mit der Errichtung des Bauwerks verbunden sind (z.B. Aushub der Baugrube, spätere Verfüllung, etc.)
  • die mit der Errichtung des Gebäudes verbundenen Nebenkosten (für den Prüfingenieur, die Vermessung des Gebäudes, etc.)
  • die Entwässerung sowie die Elektro- und Wasserversorgung, als auch eine Ringdrainage
  • die Rohbauabnahme und die Gebrauchsabnahme.

Leistungsverzeichnis enthält alle Details

Die Bergers haben für die Mitwirkung bei der Vergabe das Auftrags und die Objektüberwachung einen Baumanager beauftragt. Er hat auf Grundlage der Baupläne für jedes Gewerk ein Leistungsverzeichnis erstellt. Aus diesem ergeben sich alle benötigten Baustoffe und Arbeiten. Familie Berger klärte mit ihm viele wichtige Detailfragen: Wo sollen welche Fliesen verlegt werden? Wie teuer sind sie? Sollen Dielen oder Teppichboden verwendet werden? Die Vorstellungen und Wünsche der Bergers ergaben ein sehr detailliertes Bild des Hauses, mit dem das Leistungsverzeichnis übereinstimmt. Nun muss Familie Berger nur noch entscheiden, ob die Bauausführung von einem Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer durchgeführt werden sollte.

Stichwort: Unwirksame Vertragsklauseln

So will sich mancher Generalübernehmer aus der Verantwortung stehlen:

  • Nur der Subunternehmer haftet für Mängel, nicht der Generalübernehmer
  • Der Bauherr muss sich bei Mängeln erst an den Subunternehmer wenden
  • Der Generalübernehmer haftet für Mängel nur, wenn auch der Subunternehmer zweifelsfrei haftet.

Der Generalunternehmer macht alles

Generalunternehmer übernehmen als Vertragspartner des Bauherrn alle Gewerke aller Gewerbezweige in einem einzigen Bauvertrag und erbringen sie in ihrem Betrieb. Die Verträge sind formfrei, und die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) kann einbezogen werden. Familie Berger merkte aber schnell, dass es nur wenige Generalunternehmer gibt.

Der Generalübernehmer hat die Verantwortung

Generalübernehmer schließen mit dem Bauherrn Generalverträge in Form von Werkverträgen ab. Auch diese Verträge sind formfrei. Er erbringt die Bauleistungen jedoch nicht alle selbst. Wesentlich ist, dass er seinerseits Sub-Unternehmer oder Nachunternehmer für die einzelnen Gewerke beauftragt, ohne dadurch zum Bauherrn zu werden. Die Sub- oder Nachunternehmer stehen nur zum Generalübernehmer in vertraglichen Beziehungen. Da in verschiedenen Gesprächen, aber auch in Berichten in Zeitungen und Fernsehen immer wieder die Rede von Bauträgern und Totalunternehmern war, erkundigen sich die Bergers, was man darunter zu verstehen hat.

Der Bauträger ist immer Totalunternehmer

Der Bauträger errichtet das Bauwerk in eigenem Namen und meist auf eigene Rechnung und ist somit Bauherr. Er verantwortet also nicht nur die Bauausführung, sondern auch die Grundstücksbeschaffung und Planung. Da der Bauträger verpflichtet ist, dem Käufer ein Grundstück zu übereignen, muss der Vertrag von einem Notar beurkundet werden. Hinsichtlich der Bauausführung handelt es sich auch beim Vertrag mit einem Bauträger immer um einen Werkvertrag mit allen seinen Rechten und Pflichten. Bauträger unterliegen der Makler und Bauträgerverordnung. Diese schreibt zum Schutz der Erwerber verbindliche Zahlungspläne und Sicherheiten vor. Totalunternehmer nennt man sowohl den Generalunternehmer als auch den -übernehmer immer dann, wenn er neben der Bauausführung auch die Planung übernimmt. Der Bauträger ist deshalb immer Totalunternehmer.

Pauschaler Preis - pauschale Leistung

Familie Berger forderte dann verschiedene Generalunternehmer und -übernehmer zur Abgabe eines Angebots auf. Den Schreiben lagen nicht nur die Genehmigungsplanungen sowie das genaue Leistungsverzeichnis bei. Auf seiner Grundlage erwarteten die Bergers von den Baufirmen einen Festpreis. Bei der Errichtung eines schlüsselfertigen Bauwerks durch einen Generalübernehmer ist in aller Regel nicht nur der Preis, sondern auch der Leistungsumfang pauschaliert. Er umfaßt grundsätzlich alle Leistungen, die nach den Regelnder Technik erforderlich und vorhersehbar sind, um den Vertragszweck - in diesem falle die Schlüsselfertigkeit - zu erreichen.
Den meisten Verträgen liegen aber die Leistungsbeschreibungen des Generalunternehmers zugrunde. Auch wenn der Bauherr bereits ein Leistungsverzeichnis erstellt hat, legt der Generalübernehmer meist sein eigenes vor. Denn was dort beschrieben wird, ist vertraglich vereinbart und muss tatsächlich erbracht werden.
Wenn Sie nicht mit zusätzlichen Kosten während der Bauzeit rechnen wollen, sollten Sie sein Leistungsverzeichnis sorgfältig prüfen. Bestehen Sie auf einer genauen Festlegung der verwendeten Materialien, ihrer Qualität, Mengen, Inhaltsstoffe sowie der Preise für einzelne Bauteile oder Bauleistungen.

Stichwort: das sollte im Festpreis enthalten sein

  • Aushebung der Baugrube
  • Abtransport und Deponierung des Erdaushubes
  • Gründung (Fundamente oder Bodenplatte)
  • Keller und -decke
  • Kellertreppe
  • Elektroinstallation und Wasseranschluß im Keller
  • Leitungsführung von den Gas-, Wasser- und Stromanschlüssen zum Zählerkasten im Erdgeschoß

Gewährleistungszeit - fünf oder zwei Jahre

Der Generalübernehmervertrag ist immer etwas teurer als die Bauverträge über die einzelnen Gewerke mit den einzelnen Bauunternehmern, weil der Generalübernehmer das Risiko aller Sub-Unternehmer mitträgt. Gibt es Ärger am Bau, sitzt er meist zwischen den Stühlen. Oftmals versuchen die Generalü­bernehmer in dem Bauvertrag, Paragraph 13 VOB Teil B als individuellen Zusatz zum Vertrag zu vereinbaren. Paragraph 13 VOB, Teil B verkürzt die Gewährleistungszeit, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich fünf Jahre beträgt, auf zwei Jahre. Ein solcher Zusatz ist jedoch nur dann wirksam, wenn die Rechtsfolgen einer solchen Vereinbarung vorher zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren eingehend erörtert werden und der Bauherr darüber nachhaltig belehrt wurde.
Dem Bauherrn kann man nur dringend empfehlen, den Vertrag genau zu lesen, bevor er ihn unterschreibt. In ihm findet sich oft ein Vermerk, der besagt, dass dem Bauherrn die Bedeutung des Paragraph 13 VOB erklärt und er über die Folgen nachhaltig belehrt wurde. Hat er so einen Vertrag erste einmal unterschrieben, ist die Gewährleistung des Unternehmens nach zwei Jahren beendet.
Familie Berger erhielt nach einiger Zeit und einigen Gesprächen mit verschiedenen General­unter­nehmern dann insgesamt drei Angebote, die bei 315 000, 345 000 und 365 000 Mark lagen.
Gemeinsam mit dem Baumanager prüften sie die Angebote. Diese enthielten auch Zuschläge für die Generalunternehmerschaft, die ja auch die Baubetreuung und das Baumanagement umfassen. Nachdem den Bergers nun konkrete Zahlen vorlagen, gingen sie daran, die Finanzierung zu sichern und entsprechende Verträge abzuschließen.

Rechtsanwalt Otfried Reh ist Mitbegründer der Bauherrenakademie sowie Rechtsreferent des Vereins. Er beschäftigt sich seit Jahren mit dem privaten und öffentlichen Baurecht. Weitere Informationen zum Thema erfahren Sie bei der Bauherrenakademie, Göbelstraße 9, 56727 Mayen.

    Angebote unserer Partner

    Junkers

    Wer ein Fachwerkhaus kauft oder saniert, liebt Holz. Rund 650 Bauanleitungen rund um Holz, Haus & Garten hält www.baumarkt.de bereit.

    Sie wollen Ihr Bad aufhübschen – Ideen dazu gibt es unter badewanne24.de.

    fertighaus-Logo Jetzt ein Fertighaus oder Holzhaus bauen - mit Fertighaus.de! Jetzt ein Fertighaus oder Holzhaus bauen - mit Fertighaus.de! Jetzt ein Fertighaus oder Holzhaus bauen - mit Fertighaus.de! schließen