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Der richtige Bauunternehmer
von Otfried Reh |
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Was ist schlüsselfertiges Bauen?
Planung und Baugenehmigung liegen vor. Schlüsselfertig soll das Haus gebaut werden, denn das heißt weniger Streß. Beim
schlüsselfertigen Bauen erbringt ein verantwortlicher Auftragnehmer, meist ein Generalunternehmer oder Generalübernehmer, alle
Leistungen, die nötig sind, um ein Haus bezugsfertig zu errichten. Er arbeitet auf eigenes technisches und wirtschaftliches Risiko im Rahmen
alleiniger unmittelbarer Vertragspartnerschaft gegenüber dem Auftraggeber. Im Regelfall bezieht sich das schlüsselfertige Bauen nur auf
die Bauausführung. Sie kann jedoch, je nach Vertragsgestaltung, auch die Planung oder auch die gesamte Projektvorbereitung beinhalten. Was
das im einzelnen bedeutet, werden wir an unserer Beispielfamilie Berger zeigen. |
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Stichwort: Schlüsselfertigkeit
alle Bauleistungen,
- die regelmäßig mit der Errichtung des Bauwerks verbunden sind
(z.B. Aushub der Baugrube, spätere Verfüllung, etc.)
- die mit der Errichtung des Gebäudes verbundenen Nebenkosten
(für den Prüfingenieur, die Vermessung des Gebäudes,
etc.)
- die Entwässerung sowie die Elektro- und Wasserversorgung,
als auch eine Ringdrainage
- die Rohbauabnahme und die Gebrauchsabnahme.
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Leistungsverzeichnis enthält alle Details
Die Bergers haben für die Mitwirkung bei der Vergabe das Auftrags und die Objektüberwachung einen Baumanager beauftragt. Er hat auf
Grundlage der Baupläne für jedes Gewerk ein Leistungsverzeichnis erstellt. Aus diesem ergeben sich alle benötigten Baustoffe und
Arbeiten. Familie Berger klärte mit ihm viele wichtige Detailfragen: Wo sollen welche Fliesen verlegt werden? Wie teuer sind sie? Sollen
Dielen oder Teppichboden verwendet werden? Die Vorstellungen und Wünsche der Bergers ergaben ein sehr detailliertes Bild des Hauses, mit dem
das Leistungsverzeichnis übereinstimmt. Nun muß Familie Berger nur noch entscheiden, ob die Bauausführung von einem
Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer durchgeführt werden sollte. |
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Stichwort: Unwirksame Vertragsklauseln
So will sich mancher Generalübernehmer aus der Verantwortung stehlen:
- Nur der Subunternehmer haftet für Mängel, nicht der Generalübernehmer
- Der Bauherr muß sich bei Mängeln erst an den Subunternehmer wenden
- Der Generalübernehmer haftet für Mängel nur, wenn auch der Subunternehmer zweifelsfrei haftet.
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Der Generalunternehmer macht alles
Generalunternehmer übernehmen als Vertragspartner des Bauherrn alle Gewerke aller Gewerbezweige in einem einzigen Bauvertrag und erbringen
sie in ihrem Betrieb. Die Verträge sind formfrei, und die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) kann einbezogen werden. Familie
Berger merkte aber schnell, daß es nur wenige Generalunternehmer gibt. |
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Der Generalübernehmer hat die Verantwortung
Generalübernehmer schließen mit dem Bauherrn Generalverträge in Form von Werkverträgen ab. Auch diese Verträge sind
formfrei. Er erbringt die Bauleistungen jedoch nicht alle selbst. Wesentlich ist, daß er seinerseits Sub-Unternehmer oder Nachunternehmer
für die einzelnen Gewerke beauftragt, ohne dadurch zum Bauherrn zu werden. Die Sub- oder Nachunternehmer stehen nur zum Generalübernehmer
in vertraglichen Beziehungen. Da in verschiedenen Gesprächen, aber auch in Berichten in Zeitungen und Fernsehen immer wieder die Rede von
Bauträgern und Totalunternehmern war, erkundigen sich die Bergers, was man darunter zu verstehen hat. |
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Der Bauträger ist immer Totalunternehmer
Der Bauträger errichtet das Bauwerk in eigenem Namen und meist auf eigene Rechnung und ist somit Bauherr. Er verantwortet also nicht nur die
Bauausführung, sondern auch die Grundstücksbeschaffung und Planung. Da der Bauträger verpflichtet ist, dem Käufer ein
Grundstück zu übereignen, muß der Vertrag von einem Notar beurkundet werden. Hinsichtlich der Bauausführung handelt es sich
auch beim Vertrag mit einem Bauträger immer um einen Werkvertrag mit allen seinen Rechten und Pflichten. Bauträger unterliegen der
Makler und Bauträgerverordnung. Diese schreibt zum Schutz der Erwerber verbindliche Zahlungspläne und Sicherheiten vor. Totalunternehmer
nennt man sowohl den Generalunternehmer als auch den -übernehmer immer dann, wenn er neben der Bauausführung auch die Planung
übernimmt. Der Bauträger ist deshalb immer Totalunternehmer. |
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Pauschaler Preis - pauschale Leistung
Familie Berger forderte dann verschiedene Generalunternehmer und -übernehmer zur Abgabe eines Angebots auf. Den Schreiben lagen nicht nur die
Genehmigungsplanungen sowie das genaue Leistungsverzeichnis bei. Auf seiner Grundlage erwarteten die Bergers von den Baufirmen einen Festpreis.
Bei der Errichtung eines schlüsselfertigen Bauwerks durch einen Generalübernehmer ist in aller Regel nicht nur der Preis, sondern auch
der Leistungsumfang pauschaliert. Er umfaßt grundsätzlich alle Leistungen, die nach den Regelnder Technik erforderlich und vorhersehbar
sind, um den Vertragszweck - in diesem falle die Schlüsselfertigkeit - zu erreichen.
Den meisten Verträgen liegen aber die Leistungsbeschreibungen des Generalunternehmers zugrunde. Auch wenn der Bauherr bereits ein
Leistungsverzeichnis erstellt hat, legt der Generalübernehmer meist sein eigenes vor. Denn was dort beschrieben wird, ist vertraglich
vereinbart und muß tatsächlich erbracht werden.
Wenn Sie nicht mit zusätzlichen Kosten während der Bauzeit rechnen wollen,
sollten Sie sein Leistungsverzeichnis sorgfältig prüfen. Bestehen Sie auf einer genauen Festlegung der verwendeten Materialien, ihrer
Qualität, Mengen, Inhaltsstoffe sowie der Preise für einzelne Bauteile oder Bauleistungen. |
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Stichwort: das sollte im Festpreis enthalten sein
- Aushebung der Baugrube
- Abtransport und Deponierung des Erdaushubes
- Gründung (Fundamente oder Bodenplatte)
- Keller und -decke
- Kellertreppe
- Elektroinstallation und Wasseranschluß im Keller
- Leitungsführung von den Gas-, Wasser- und Stromanschlüssen zum Zählerkasten im Erdgeschoß
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Gewährleistungszeit - fünf oder zwei Jahre
Der Generalübernehmervertrag ist immer etwas teurer als die Bauverträge über die einzelnen Gewerke mit den einzelnen Bauunternehmern,
weil der Generalübernehmer das Risiko aller Sub-Unternehmer mitträgt. Gibt es Ärger am Bau, sitzt er meist zwischen den Stühlen.
Oftmals versuchen die Generalübernehmer in dem Bauvertrag, Paragraph 13 VOB Teil B als individuellen Zusatz zum Vertrag zu vereinbaren.
Paragraph 13 VOB, Teil B verkürzt die Gewährleistungszeit, die nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch grundsätzlich fünf Jahre
beträgt, auf zwei Jahre. Ein solcher Zusatz ist jedoch nur dann wirksam, wenn die Rechtsfolgen einer solchen Vereinbarung vorher zwischen dem
Bauunternehmer und dem Bauherren eingehend erörtert werden und der Bauherr darüber nachhaltig belehrt wurde.
Dem Bauherrn kann man nur dringend empfehlen, den Vertrag genau zu lesen, bevor er ihn unterschreibt. In ihm findet sich oft ein Vermerk, der
besagt, daß dem Bauherrn die Bedeutung des Paragraph 13 VOB erklärt und er über die Folgen nachhaltig belehrt wurde. Hat er so
einen Vertrag erste einmal unterschrieben, ist die Gewährleistung des Unternehmens nach zwei Jahren beendet.
Familie Berger erhielt nach einiger Zeit und einigen Gesprächen mit verschiedenen Generalunternehmern dann insgesamt drei Angebote, die
bei 315 000, 345 000 und 365 000 Mark lagen.
Gemeinsam mit dem Baumanager prüften sie die Angebote. Diese enthielten auch Zuschläge für die Generalunternehmerschaft, die ja
auch die Baubetreuung und das Baumanagement umfassen. Nachdem den Bergers nun konkrete Zahlen vorlagen, gingen sie daran, die Finanzierung zu
sichern und entsprechende Verträge abzuschließen.
Rechtsanwalt Otfried Reh ist Mitbegründer der Bauherrenakademie sowie Rechtsreferent des Vereins. Er beschäftigt sich seit Jahren mit
dem privaten und öffentlichen Baurecht. Weitere Informationen zum Thema erfahren Sie bei der Bauherrenakademie, Göbelstraße 9,
56727 Mayen. |
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