Checkliste und Ratgeber für den Kauf bewohnter ("gebrauchter") Häuser und Eigentumswohnungen

---

Ein Service der Internet-Websites "baumarkt.de" und "fertighaus.de"

A) Allgemeiner Zustand der Immobilie

Sind Keller und Kellerwände

trocken
feucht
schimmelig
vom Hausschwamm befallen*?

*In diesem Fall das Objekt nicht kaufen!

---

Sind die tragenden Wände und Innenwände

trocken
feucht
schimmelig*?

(* Hinweis: Nicht jede Schimmelbildung ist auf Feuchtigkeit in den Wänden zurückzuführen. Ist nur die Tapete befallen, der Putz jedoch, wenn Sie ihn leicht ankratzen, einwandfrei, liegt nur ein Belüftungsschaden vor - zu deutsch: Der Hausbesitzer lüftet zu wenig.)

---

Die Fassade besteht aus und ist

in gutem Zustand
reparaturbedürftig
erneuerungsbedürftig

(Hinweis: Sehen Sie sich die Schlagregenseite besonders gründlich an!)

---

Sind Fenster und Türen

dicht
undicht
teils-teils

(Hinweis: Nehmen Sie ein Blatt Papier, legen Sie es zwischen Fensterflügel und Rahmen, schließen Sie das Fenster, ziehen Sie an dem Papier. lässt sich das Papier durchziehen, ist das Fenster undicht.)

---

Sind die Fenster isolierverglast?

ja
nein

---

Falls Rolladen eingebaut sind - funktionieren diese einwandfrei, insbesondere eine etwaige Rolladen-Automatik?

ja
nein
teils-teils

---

Hat die Haustür eine massive Füllung und ist sie einbruchhemmend ausgestattet, nämlich durch

Füllung aus massivem Holz, Metall oder einbruchhemmendem Glas
Getriebeschloss
Sicherheitsbeschläge, Türschild

---

Sind die Treppen, insbesondere Spindeltreppen ("Wendeltreppen") und die Geländer in stabilem Zustand oder vibrieren bzw. "wackeln" sie?

ja
nein

---

Sind die Geschossdecken trittschallgedämmt?

ja
nein

(Hinweis: Lassen Sie bei der Hausbesichtigung Ihre Ehefrau mit Stöckelschuhen durch die oberen Räume gehen, während Sie in der darunterliegenden Etage lauschen.)

---

Wie stark sind die Außenmauern, aus welchem Material bestehen sie und sind sie wärmegedämmt (lassen Sie sich die Baupläne zeigen!)?

---

Von welchem Baujahr sind Heizkessel und Brenner? (Hinweis: Man geht davon aus, dass Heizkessel und Brenner zehn bis zwölf Jahre funktionsfähig sind.)

---

Lassen Sie sich den Abgasbescheid zeigen - wie hoch ist der Wert?

In Ordnung
zu hoch

(Hinweis: Beachten Sie unsere Tabelle Abgas-Grenzwerte.)

---

Wie ist der Zustand der wasserführenden Leitungen?

einwandfrei
1-2 x gelötet/repariert
mehrfach gelötet/repariert

---

Gab es Rohrbrüche?

nein
ja, einmal
ja, mehrfach

(Hinweis: Erklären Sie dem Vorbesitzer, Sie wollten seine Hausbesitzer-Versicherung übernehmen und lassen Sie sich eine Kopie der Police aushändigen. Rufen Sie bei der Versicherung an, ob Schäden eingetreten sind.)

---

Liegen in den Wänden Leerrohre?

ja
nein

---

Gibt es Telefon- und Kabel-Anschlussbuchsen in jenen Räumen, in denen Sie ein Telefon brauchen?

Telefon-Anschluss
ja
analoger Anschluss
ISDN-Anschluss
nein

Kabel-Anschluss
ja
nein

---

Bei Ölheizung: Ist der Lagerbehälter

aus Kunststoff
aus Stahl
Batterietank
Erdttank

---

Bei Öltank im Gebäude: Ist der Raum als Auffangwanne ausgebildet und mit der vorschriftsmäßigen Wandbeschichtung versehen?

ja
nein

---

Wie ist die Beschaffenheit der Fußböden?

Küche
gut mittelmäßig schlecht

Wohnraum
gut mittelmäßig schlecht

Kinderzimmer
gut mittelmäßig schlecht

Schlafzimmer
gut mittelmäßig schlecht

Arbeitszimmer
gut mittelmäßig schlecht

---

Ist eine Einbauküche vorhanden?

ja nein

Bei ja, Marke
   Kaufjahr

Zustand
gut mittelmäßig schlecht

---

Ist der Zustand des Bades

gut mittelmäßig schlecht

(Hinweis: Verkalkte Armaturen/Duschwände? Nicht rutschfeste Bodenfliesen? Instabil verankerte WC-Becken, Waschtische? Schimmel in der Dusche? Veraltete, "stumpfe" oder angestoßene Fliesen?)

Ihre Feststellungen:

---

Speziell bei Flachdächern: Ist das Dach isoliert?

ja
nein

(Hinweis: Achten Sie aufmerksam darauf, ob die Decke "Wasserkränze" aufweist oder Teile der Decke neu überstrichen wurden!)

---

Ist der Dachboden ausgebaut?

ja
nein

bei "ja" fachmännisch laienhaft

---

Isolierung des Dachstuhls:

ja, mit
nein

---

Ist das Dachstuhl-Gebälk einwandfrei?

ja
nein

(Siehe dazu auch Absatz "Besonderheiten bei Holz- und Fachwerkhäusern")

---

Wie ist die Dacheindeckung?

einwandfrei
vermoost
ausgebessert

---

Zur Dachentwässerung ("Regenrinnen"):

Kunststoff Kupfer Zink

einwandfrei geflickt erneuerungsbedürftig

---

Gehört zum Objekt

eine Garage
Einstellplatz in der Tiefgarage
Außenparkplatz

---

Zustand Garage im oder am Haus

gut
mittelmäßig
reparaturbedürftig

(Garagenboden sauber oder öldurchtränkt, Tor einwandfrei schließend usw.)

---

Zustand der Zuwege und Terrasse

gut
mittelmäßig
erneuerungsbedürftig

(Hinweis: Prüfen Sie, ob das Terrassengefälle vom Haus wegführt und Abläufe - "Gullys" - vorhanden sind. Prüfen Sie ob, der Terrassenbelag auch bei Nässe rutschfest ist. Bedenken Sie, dass Zuwege und Zufahrten, bei denen die Pflasterung oder der Plattenbelag "wackelt", uneben oder sogar ausgebrochen sind, über kurz oder lang erneuert werden müssen.)

---

Zustand des Gartens

gepflegt
ungepflegt
verwildert/verunkrautet

---

Zustand der Zaunanlage und des Gartentors

einwandfrei
mittelmäßig
stark beschädigt

(Hinweis: Zaunpfähle vermorschen oder rosten am ehesten in Bodenhöhe)

B) Besonderheiten bei Holz- und Fachwerkhäusern

Das Holz an der Außenfassade ist

gut verzogen bläulich verfärbt morsch

und weist Insektenbefall auf ("Holzwurm", Hausbock usw.), und zwar

nein gering mehrere Stellen durchgängig/fast überall

(Hinweis: Tierischer Holzbefall, sofern er fachmännisch bekämpft wurde und das Holz nun nicht gerade so vermulmt ist, dass es zusammenbricht, muss kein Hinderungsgrund sein, ein Fachwerkhaus zu kaufen. Gebälk mit abgetötetem Befall kann Jahrhunderte überdauern.)

---

Das Holz/die Holzverkleidungen in den Innenräumen sind

gut
einigermaßen
mit Anstrich versehen, und zwar mit







(Hinweis: Bestehen Sie darauf, dass der Hausverkäufer Ihnen nachweist, mit welchen Mitteln das Holz im Innenbereich behandelt wurde. Bei Häusern, die älter als acht Jahre sind, besteht grundsätzlich der Verdacht, dass das Holz in den Innenräumen mit Anstrichen versehen wurde, die heute nicht mehr zulässig sind. Im Zweifelsfall und mit Rücksicht auf Ihre Gesundheit nehmen Sie eine Holzprobe und lassen Sie diese analysieren, siehe dazu Holzproben-Analyse.)

---

Liegen Baugenehmigungen vor für alle nachträglichen Anbauten wie Garagen, Dachausbau, Einbau von Dachgauben, Anbau von Balkonen, Erkern, Wintergärten, Gartenhäuser und Pavillions, sofern diese auf einem Beton-Fundament stehen usw.?

ja
teils-teils
nein

Insbesondere fehlt die Baugenehmigung von







(Hinweis: Bei vielen "gebrauchten Häusern" wurden - häufig in Schwarzarbeit - illegale Anbauten vorgenommen. Dies fällt spätestens dann auf, wenn Sie selbst bauliche Veränderungen vornehmen wollen, die vom Bauamt geprüft werden müssen. Auch wenn illegale Anbauten vom Vorbesitzer vorgenommen wurden, schützt Sie das im Extremfall nicht vor dem Abriss.)

---

Sind die Erschließungskosten bezahlt (Gemeinde nachfragen)?

ja
teilweise
nein







(Hinweis: Es ist eine Frage des Kaufpreises oder des Kaufvertrags, wer noch ausstehende Erschließungs- und Anliegerbeiträge zu zahlen hat. Häufig werden z.B. bei Straßenausbauten Abschlagszahlungen verlangt und Jahre später kommt das dicke Ende hinterher.)

C) Das Umfeld der Immobilie

Befand sich auf dem Grund und Boden (siehe Grundbuch) früher ein Industriebetrieb, eine Mineralölhandlung oder dergleichen?

ja nein

Bei "ja", gibt es eine Bodenanalyse?
ja nein

(Hinweis: Vor allem in den neuen Bundesländern ist die Frage, ob das Erdreich belastet ist, sorgfältig zu klären. Auch in den alten Bundesländern ist es vorgekommen, dass Gemeinden Industriebranchen mit kontaminierten Böden an ahnungslose Bauherren verkauft haben).

---

Wie ist der Verkehrslärm an der zum Kauf angebotenen Immobilie?

gering
mittelmäßig
erheblich

(Hinweis: Verkäufer von Immobilien in der Nähe von stark frequentierten Straßen oder in der Nähe von Bahnlinien und Flughäfen pflegen Interessenten immer dann zu Besichtigungen einzuladen, wenn der wenigste Verkehr herrscht.)

---

Was hat die Gemeinde mit dem Wohngebiet bzw. angrenzenden Wohngebieten oder Freiflächen vor?

Nehmen Sie Einsicht in die Flächennutzungs- und Bebaungspläne, notieren Sie hier Ihre Erkenntnisse:



(Hinweis: Gemeinden können auf die Idee kommen, ein relativ ruhiges Mischgebiet in ein Gewerbegebiet umzuwidmen, eine Hochstraße an Ihrem Grundstück vorbeizuführen, eine Nebenstraße in eine Ortsumgehung umzuwandeln, ein Parkhaus, eine Sporthalle und dergleichen hinter oder neben Ihrem Grundstück zu errichten usw. Erkundigen Sie sich deshalb "ganz harmlos" in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft, im Verdachtsfall gehen Sie zur Lokalredaktion der örtlichen Tageszeitung, bei der Sie u.U. mehr erfahren, als bei der Gemeinde.)

D) Schlussbemerkung

Wer eine gebrauchte Immobilie kaufen will, kann und wird nicht erwarten, dass er alles in makellosem Zustand vorfindet. Die hier aufgezeigten möglichen Schwachpunkte, die Sie bei einem beabsichtigten Hauskauf eventuell vorfinden, sollen Sie nicht grundsätzlich davon abhalten, das Objekt zu kaufen. Entscheidend ist der Umfang der Mängel, der Preis des Hauses und Ihre Kapitaldecke für die Renovierung/Sanierung.

Deshalb soll diese Checkliste dazu beitragen, dass Sie sich ein realistisches Bild von den auf Sie zukommenden Reparatur-, Sanier- oder Umbaukosten machen.

Bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie sollten immer Handwerker Ihres Vertrauens, ein Sachverständiger oder Architekt zugegen sein. Beim Kauf eines Holz- bzw. Fachwerkhauses unbedingt ein Zimmermeister. Wenn Sie beabsichtigen, die Immobilie umzubauen, ist der Architekt unerläßlich, weil er Ihnen sagen kann, was machbar ist und was nicht.

Achten Sie bei Abfassung des Kaufvertrags darauf, dass der Verkäufer genaue Angaben zum Bauzustand abgibt. Standardformulierung wie "Gekauft wie besichtigt unter Ausschluß jeder Gewährleistung" sollten Sie nicht akzeptieren, weil Sie im Schadensfall dem Verkäufer nachweisen müssen, dass er die Mängel kannte, Ihnen aber bewußt verschwiegen hat.

Rechnen Sie immer damit, dass bei Reparaturen und Sanierungen Kosten entstehen, die trotz fundierter Kalkulation der Handwerker höher ausfallen können als angeboten - denn niemand weiß, was er vorfindet, wenn eine Wand aufgestemmt, Fassadenbeschichtungen entfernt oder Deckenverkleidungen abgenommen werden müssen.